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行政案件

时间:2019-05-21


作者:王世峰律师(www.lawyer01.com)

在处理征地拆迁案件过程中,会遇到不少被拆迁户属于非本村村民(即非本集体经济组织成员的外来户,下同)购买本村宅基地上房屋的情况。在房屋拆迁过程中,该等被拆迁户是否应得到补偿,该等被拆迁户是否和本村村民享有同等补偿,或他们的房屋是否应作为违法建筑予以处理而不予补偿,是关系这些被拆迁户自身合法权益是否能够得到应有保护的关键问题,也成为他们最为头疼、烦恼的事情。

就此,我们需要做如下探讨:1、非本村村民购买宅基地上房屋是否合法;2、关于第1个问题所涉及的合法性应由谁来主张;3、房屋是否应作为违法建筑予以处理而不予补偿。
1、关于非本村村民购买宅基地上房屋是否合法问题。我国《房屋登记办法》第八十七条明确规定,申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理。《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条规定,农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的,应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请,经村民会议讨论通过后,按照下列审批程序办理: (一)需要使用耕地的,经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后,方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地,经县级人民政府批准后,由县级人民政府土地管理部门划拨土地; (二)使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的,由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的,应当经其所在单位或者居民委员会同意后,依照前款第(一)项规定的审批程序办理。由此可见通常情况下非本村集体经济组织成员无权取得本集体宅基地上房屋的。由于违反法律、行政法规强制性规定,相关的《房屋买卖合同》应视为无效。

2、基于违反法律、行政法规强制性规定,那么合同是当然无效吗?怎样才能确认合同无效呢?我国合同法规定,合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。合同作为一种民事法律关系,不同于其他民事法律关系的重要特点在于合同具有相对性,合同关系只能发生在特定的合同当事人之间,只有合同的当事人一方能够向另一方基于合同提出请求或提起诉讼。
那么合同以外的第三人是否能够起诉到法院确认合同无效呢?笔者认为,第三人是否能够起诉,需要确认其是否具有原告资格,根据《民事诉讼法》第108条规定,原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。这是对行使起诉权人的资格要求,也是提起诉讼的人能够成为原告的条件。所谓与本案有直接利害关系,是指作为原告的公民、法人或其他组织自身的财产权、人身权或其他民事权益受到侵犯或者是与他人直接发生了民事权利义务上的争议,原告因此而向法院起诉,要求法律保护。因此,只有合同当事人之间的合同侵害了第三人利益时,该第三人才能获得原告的起诉资格,因此在没有侵害第三人权益时,第三人是无权起诉,即使起诉了法院也应当驳回起诉。
因此,对于该种《房屋买卖合同》如果合同当事人在签订后没有反悔并起诉的情况,一般是不存在合同当然无效问题的。第三人能够作为原告提起诉讼的情况也几乎不存在。
3、在拆迁过程中,房屋是否应作为违法建筑予以处理而不予补偿。对此,我们认为房屋如果本身不存在系违法建筑情况下,当然不能作为违法建筑予以处理,而不予补偿。作为购买人,虽然《房屋买卖合同》存在合同效力方面的问题,但是房屋本身不能因为该等行为而被定性为违法建筑,违法建筑的认定和处理是有严格的法律规定的处理程序要求的。即便《房屋买卖合同》被确认无效情况下,那么房屋本身的合法性也不能依据该合同的效力而改变,如果房屋本身合法,就应当得到合理补偿。
因此,非本村村民购买宅基地上房屋并非当然不应获得征收补偿。由于法律规定的固定化,社会实际的复杂化,很多情况需要根据实际情况来判断。当然,作为公民我们应自觉尊法守法,在实际生活中我们应杜绝购买非本集体宅基地上的房屋,毕竟后续带来的麻烦还是挺多的。
法律是一门系统学科,作为被征收人在面对征地拆迁的烦恼时,应当寻找专业的人士处理自己所遇到的麻烦,不能凭着自己的聪明边学习边维权,这样往往都很难得到满意的结果。

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